Contrato de arrendamento rural: o que você precisa saber?

As propriedades rurais são importantes agentes para o desenvolvimento da agricultura brasileira. Essas terras podem ser alugadas ou arrendadas, assim como os terrenos comerciais e urbanos. Por isso, é fundamental entender mais sobre o contrato de arrendamento rural.

A prática do arrendamento rural é regulamentada pela legislação brasileira, tornando-se legítima e digna para os proprietários rurais e para quem deseja arrendar tal terra. Para compreender melhor sobre o tema, neste artigo vamos contextualizar o que é um contrato de arrendamento rural e suas principais características.

O que é arrendamento rural?

O arrendamento é um tipo de contrato em que existe a cessão de um bem com o objetivo de ser utilizado por outra pessoa por um período determinado, mediante a remuneração para o arrendador.

É importante lembrar que o arrendador é o proprietário do bem que cederá seus direitos de uso para o arrendatário. Já o arrendatário é aquele que utilizará o bem e pagará por esse uso, tornando-se responsável pelas despesas e pela manutenção do bem.

Dessa forma, o arrendamento rural é o contrato pelo qual o proprietário rural cede as suas terras para algum interessado, por período pré-estipulado a fim de receber um pagamento em troca.

Assim, é necessário um contrato, chamado de contrato de arrendamento rural, para determinar para o que a terra será utilizada, período de contrato e o valor a ser pago pelo arrendatário.

É importante ressaltar que o contrato de arrendamento rural não requer uma forma específica para ser feito (já que há a liberdade para ambos os lados), mas tem uma legislação que o regulamenta. É necessário frisar ainda que a sustentabilidade das propriedades rurais também é uma questão que chama a atenção e preocupa os órgãos governamentais.

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E como funciona o contrato de arrendamento rural?

As partes envolvidas em um contrato de arrendamento rural são o proprietário da terra (o arrendador) e a pessoa que pretende explorar aquela terra (o arrendatário).

O contrato deve prever todos os direitos e deveres firmados entre as partes envolvidas e todos os custos relacionados ao acordo. Além disso, devem constar a identificação do imóvel e seu número de registro no cadastro de imóveis rurais do IBRA, sua descrição, os critérios para renovação ou rescisão, entre outras informações. O ideal é que ele seja registrado em cartório, de modo a garantir a veracidade e a documentação pública de direito.

A documentação necessária para esse tipo de contrato costuma incluir requerimento com firma reconhecida, um instrumento particular de contrato de arrendamento rural com firmas reconhecidas das partes e duas testemunhas, a escritura pública, as certidões negativas de tributos, o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) em caso de imóvel rural e o último CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) expedido.

O prazo mínimo de vigência é de três anos, ainda que não esteja previsto no contrato. O preço pode ser definido em dinheiro, mas o pagamento pode ser realizado em produtos, e o valor do arrendamento não deve ultrapassar 15% do valor do imóvel, quando arrendado integralmente, ou 30% quando apenas uma parte for arrendada.

No que diz respeito à tributação, o arrendador deve pagar Imposto de Renda, PIS, COFINS E CSL. O arrendatário, por sua vez, deve arcar com a tributação aplicada sobre a receita obtida com a venda dos produtos agrícolas, apurada a partir do livro-caixa. Se não houver o livro-caixa, a tributação será fixada em 20% da receita bruta.

As obrigações das partes, bem como os direitos do arrendatário, estão previstos nos artigos 40 e 41 do Decreto 59.566/66. Por exemplo, fica garantido ao arrendatário o direito de prioridade na aquisição do imóvel arrendado e, se o proprietário desejar alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário previamente para que possa exercer seu direito.

Se o imóvel ou propriedade à venda estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de prioridade só poderá ser exercido para a aquisição total da área. Além disso, o proprietário não é obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas se elas não englobarem a totalidade da área.

Nos contratos de arrendamento rural, quando houver inadimplência, poderá ocorrer facultativamente à rescisão do contrato. Nesse caso, a parte inadimplente fica obrigada a ressarcir a outra que sofreu prejuízos por perdas e danos.  

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Contrato de arrendamento rural: prazos e renovações

O Estatuto da Terra, no decreto n.º 59.566/66, determina alguns prazos mínimos de vigência de contrato de arrendamento rural com a finalidade de assegurar a proteção social e econômica dos arrendatários. São eles:

• 3 anos: arrendamentos em que ocorram atividades de exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte;
• 5 anos: arrendamentos que tenham atividades de exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal;
• 7 anos: arrendamentos em que ocorram atividades de exploração florestal.

Vale ressaltar que o contrato de arrendamento rural pode estabelecer algumas situações. Por exemplo: o atual arrendatário (produtor rural) tem preferência na renovação do contrato e, caso surja outra proposta para o arrendador, ele deve notificar extraoficialmente (em um período de até seis meses antes do término do contrato) o atual arrendatário.

Sendo que se não houver a notificação ou, até mesmo, uma desistência, o contrato de arrendamento rural é renovado automaticamente. Para isso, é necessário apenas ser registrado novamente em um Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Qual a diferença entre arrendamento rural e parceria agrícola?

Tanto o arrendamento quanto a parceria agrícola são formas de garantir o desenvolvimento saudável e legal em relação à agropecuária e à agricultura.

Vamos entender as principais diferenças: enquanto no arrendamento rural o arrendatário paga um preço determinado ao proprietário para utilizar a terra, na parceria agrícola não existe um preço específico a ser pago.

Dessa forma, na parceria agrícola há um contrato que estipula a participação nos frutos obtidos com o uso da terra, tendo percentuais pré-definidos entre ambos os lados e regulamentado pelo Estatuto da Terra.

Então, o contrato de arrendamento rural é mais semelhante a uma locação de imóvel, sendo um investimento mais seguro para o arrendador. E na parceria agrícola há uma espécie de sociedade em que os resultados são partilhados, existindo, também, a partilha de riscos da atividade.

Vale ressaltar também que a diferença entre o contrato de arrendamento rural e o contrato de aluguel reside no direito de aquisição posterior ao arrendamento. Enquanto no arrendamento há a opção de o arrendatário adquirir o imóvel ao término do prazo previsto no contrato, na locação não é possível essa aquisição dentro do mesmo negócio jurídico.

Aspectos legais e regulamentação do contrato de arrendamento rural

Existem algumas leis e normas que regem o contrato de arrendamento rural, como, por exemplo, o decreto 59.566/66, que obriga o proprietário da terra a ceder ao arrendatário o uso de parte da área para atividade de exploração agrícola, por um tempo determinado ou indeterminado.

Além desse decreto, há o chamado o Estatuto da Terra (Lei 4504/64), criado para regular o uso e a exploração da terra e as relações fundiárias no Brasil. Ambas as leis regulamentam os contratos agrários, especialmente o contrato de arrendamento rural.

Procurando um advogado especialista em propriedade rural?

Como vimos, o contrato de arrendamento rural tem uma inegável importância para os produtores agrícolas. E, para que ele seja firmado da maneira correta, é necessário contar com um escritório de advocacia especializado.

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