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Adjudicação Compulsória: como regularizar um imóvel?

A regularização de um imóvel é um processo fundamental para garantir a legalidade e segurança jurídica de uma propriedade. Muitas pessoas podem adquirir um imóvel, seja ele uma casa, apartamento, terreno, escritório ou outro tipo de propriedade sem que esteja devidamente regularizado perante os órgãos competentes.

A adjudicação compulsória é um instituto jurídico que ocorre quando uma das partes envolvidas em um contrato de compra e venda de um imóvel requer judicialmente a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome, de forma compulsória, ou seja, contra a vontade da outra parte. A palavra adjudicar significa: “entregar por sentença a posse”, “declarar quem é que tem direito a algo”, ou, ainda, “estabelecer vínculo com”. Veja que o próprio sentido da palavra está atrelado a um ato judicial. Já o termo compulsório se refere a algo que é obrigatório.

Para compreender mais sobre este tema, no post de hoje vamos entender quais medidas tomar quando ocorrer uma adjudicação compulsória.

Por que ocorre a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pode ocorrer por diversos motivos, sendo os principais:

  • Inadimplemento do vendedor: Se o vendedor não cumprir com suas obrigações contratuais, como entregar o imóvel de acordo com as condições estabelecidas no contrato, o comprador pode requerer a adjudicação compulsória para obter a transferência da propriedade do imóvel. Isso pode ocorrer quando o vendedor se recusa a cumprir com o contrato, ou quando o contrato não prevê prazos para a entrega do imóvel e o vendedor não o entrega no prazo razoável.
  • Falta de documentação por parte do vendedor: Em alguns casos, o vendedor pode não possuir toda a documentação necessária para efetuar a transferência da propriedade do imóvel, como a escritura ou o registro imobiliário. Nesse caso, o comprador pode requerer a adjudicação compulsória para que o vendedor cumpra com suas obrigações de fornecer a documentação necessária e transferir a propriedade do imóvel.
  • Interesse social: Um outro exemplo é quando a adjudicação compulsória pode ser requerida em situações de interesse social, como quando o imóvel é destinado a programas de habitação popular, regularização fundiária ou outros programas governamentais que visam garantir o direito à moradia.

O que pode acontecer quando há promessa de compra e venda do imóvel?

O Código Civil prevê que, havendo contrato de promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular (não pode ser verbal, tem que ser por escrito) e registrada no cartório de registro de imóveis, há o Direito Real à aquisição do imóvel, podendo o comprador exigir a outorga da escritura definitiva, podendo adjudicar o bem mediante requerimento judicial, caso seja negado pelo vendedor.

A jurisprudência vai além e define que, mesmo o instrumento possuindo outra denominação, sendo reconhecidas as características da promessa de compra e venda, bem como a forma como foi registrado o instrumento, restará reconhecida a promessa de compra e venda por reconhecimento da manifestação de vontade em obrigação de fazer. O STJ, em tese sumular, definiu que não é obrigatório o registro no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória.

Desta forma, são os seguintes requisitos para ajuizar a ação de adjudicação compulsória: manifestação de vontade, em instrumento escrito, público ou particular, independente da denominação dada ao instrumento, desde que verificadas as características da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovada a quitação da dívida assumida, não sendo obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis (fonte: Jusbrasil).

Quem pode requerer a adjudicação compulsória?

O Código de Processo Civil (CPC) específica as diversas pessoas que podem requerer a adjudicação, como credores, cônjuges, companheiros, ascendentes e descendentes (fonte: Quinto Andar). Além disso, a solicitação de adjudicação compulsória pode ser feita pelo comprador do imóvel que tenha cumprido integralmente suas obrigações contratuais essenciais, tais como o pagamento do preço e a apresentação de toda a documentação necessária para a transferência da propriedade, e que tenha tentado negociar a transferência amigavelmente com o vendedor, sem sucesso.

Alguns exemplos de situações nos quais o comprador pode solicitar a adjudicação compulsória:

  • O comprador de um imóvel pagou integralmente o preço, mas o vendedor se recusa a transferir a propriedade do imóvel, alegando motivos injustificados.
  • O comprador de um imóvel cumpriu todas as suas obrigações contratuais, mas o vendedor não apresentou a documentação necessária para a transferência da propriedade, apesar de ter se comprometido a fazê-lo.
  • O comprador de um imóvel firmou contrato de compra e venda com o vendedor, mas este último, por motivos pessoais ou comerciais, desiste de concretizar o negócio, mesmo tendo recebido parte do pagamento.
  • O comprador de um imóvel pagou parte do preço, mas o vendedor se recusa a transferir a propriedade do imóvel, alegando que o comprador não cumpriu alguma obrigação acessória do contrato, como a apresentação de uma garantia adicional.

Em todos esses casos, desde que o comprador tenha cumprido as obrigações essenciais do contrato, pode ser solicitada a adjudicação compulsória para obrigar o vendedor a transferir a propriedade do imóvel.

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